Comprar vs alquilar en 2026: el mapa que lo explica

Cuando me senté a hacer estos números por primera vez — pensando en mi propia situación — me esperaba confirmar lo que "todo el mundo sabe": que alquilar siempre es tirar el dinero y comprar siempre es mejor inversión. O su versión opuesta, también popular: que con los precios actuales la hipoteca es imposible y solo los tontos compran.

La realidad es más interesante qeu cualquiera de esas dos narrativas. Depende brutalmente de en qué ciudad estés mirando.

Empecé a hacer la cuenta para un piso de 80m² y me sorprendió lo que encontré. En algunas ciudades, la cuota hipotecaria mensual es literalmente la mitad del alquiler equivalente. En otras, es el doble. El mapa de España no es uniforme, y eso tiene implicaciones enormes para quienes están tomando esa decisión ahora mismo.

La metodología (simple, transparente)

Para calcular la cuota hipotecaria estimada de cada ciudad, usé una fórmula sencilla:

• Piso de referencia: 80m²
• Precio de compra: precio/m² de la base de datos × 80
• Financiación: 80% del precio (entrada del 20%)
• Plazo: 25 años
• Tipo de interés: 3% anual (fijo, referencia actual para hipotecas a tipo fijo)

La cuota mensual de alquiler: precio_alquiler_m² × 80m².

Esto no incluye gastos de compra (notaría, ITP, registro: unos 10-12% adicionales), ni gastos de mantenimiento del propietario. Pero sirve para comparar la carga mensual bruta.

La tabla que cambia la perspectiva

Nota: "Ratio H/A" es la cuota hipotecaria sobre el precio de compra total anual — un indicador de rentabilidad bruta del alquiler para el propietario. Cuanto más bajo, más barato es comprar vs alquilar.

Lo que me sorprendió cuando hice los números

Que en Cartagena podás comprar un piso de 80m² con una hipoteca de 373€ al mes mientras que alquilar ese mismo piso cuesta 4.088€ al mes — eso no puede ser, pensé. Verifiqué los datos dos veces.

El alquiler por m² en Cartagena es de 51,1€ (datos INE 2026). La hipoteca sobre un precio de compra de 1.237€/m² con financiación al 80% y tipo al 3% a 25 años sale efectivamente por unos 370€/mes.

El alquiler mensual de ese mismo piso: 4.088€. Eso es más de diez veces la cuota hipotecaria.

¿Significa que todo el mundo debería comprar en Cartagena? No necesariamente. La hipoteca no incluye la entrada (casi 25.000€ en ese caso), los gastos de compra (otros 6.000-8.000€), el mantenimiento, los seguros obligatorios. Pero la brecha entre comprar y alquilar en estas ciudades baratas es tan grande que es difícil ignorarla.

El otro extremo: donde alquilar tiene más sentido

En Madrid y Barcelona, la ecuación cambia. Una hipoteca de 80m² en Madrid te cuesta 1.262€/mes. Alquilar ese mismo piso cuesta 10.944€/mes de alquiler...

Espera. Ese número no cuadra. El alquiler por metro cuadrado en Madrid es de 136,8€ — así que 80m² son 10.944€/mes de alquiler bruto. Eso es altísimo. Y la hipoteca es de 1.262€.

¿Entonces en Madrid siempre conviene comprar? Tampoco es tan simple. La entrada del 20% en Madrid son 66.944€ más los gastos de compra de unos 33.000-40.000€. Total: tienes que llegar a la operación con casi 100.000€ en el bolsillo. Para la mayoría de la gente, eso no es una opción.

La conclusión más honesta: en Madrid y Barcelona, comprar es financieramente muy superior si tenés el capital inicial. Si no lo tenés, seguís alquilando porque no hay alternativa. El mercado del alquiler en estas ciudades no está caro por casualidad: está caro porque hay mucha gente que quiere vivir ahí y no puede comprar.

La variable que nadie menciona: el plan a 5 años

La decisión comprar/alquilar no es solo matemática mensual. Tiene uan dimensión temporal que cambia todo.

Si sabés que vas a vivir en esa ciudad al menos 5-7 años: los gastos de entrada y compra se "amortizan" en ese tiempo y comprar casi siempre gana.

Si no sabés dónde estarás en 3 años — como es mi caso como nómada digital — alquilar mantiene una flexibilidad que vale dinero aunque en papel parezca menos eficiente.

Y si estás en una ciudad de precio bajo como Lugo, Ferrol o Cáceres, el coste de oportunidad de comprar es tan bajo (una hipoteca de 200-300€/mes) que el riesgo de equivocarse en la decisión es mínimo.

Tres escenarios concretos

Escenario A: Teletrabajador flexible, 30 años, no sabe dónde estará en 5 años Recomendación: alquilar. En ciudades baratas, el alquiler también es bajo. En ciudades caras, comprar requiere un capital inicial difícil de reunir y te ata. La flexibilidad vale más que la "inversión".

Escenario B: Pareja estable, trabajo fijo en ciudad media, quiere quedarse Recomendación: comprar en cuanto tengan el 20% + gastos. En ciudades como Logroño, Gijón, Valladolid o Vigo, la hipoteca es manejable y la revalorización histórica del inmueble es un colchón real.

Escenario C: Persona con ahorros, busca rentabilidad Si buscás comprar para alquilar: las ciudades baratas tienen rentabilidades brutas altísimas porque los precios de compra son muy bajos respecto a los alquileres locales. Cartagena, Almería, Elche son ejemplos donde la rentabilidad bruta supera el 7-8%.

Mi situación personal

Yo sigo alquilando, porque mi vida no se presta aún a una hipoteca en un lugar fijo. Pero si tuviera que elegir dónde comprar mañana con un horizonte de diez años, estaría mirando muy seriamente Lugo o Vigo. La combinación de precio contenido, calidad de vida, y dinámica de la región me parece sólida.

Y antes de tomar cualquier decisión, haría exactamente lo que hice para escribir este artículo: abrir la base de datos, calcular los números reales, y resistir la tentación de decidir por intuición.

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